——学习党的二十届四中全会精神大家谈之六

□覃昆（湘西土家族苗族自治州委改革办专职副主任）

随着城镇化进程的持续推进，农村“空心化”、农房“空户化”现象日益突出。“十五五”规划建议提出，“依法盘活用好闲置土地和房屋”。积极探索农村闲置用房盘活利用的有效实现形式，将为进一步提高农村土地资源利用效率，激发乡村发展活力、促进乡村全面振兴提供有力支撑。

强化组织领导，把准盘活利用原则方向

一是必须依法依规。按照稳慎推进的工作原则，严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，符合国家和地方关于宅基地管理、国土空间规划、用途管制、市场监管和传统村落保护等法律法规和政策。二是科学统筹布局。盘活利用工作要与各级、各类国土空间规划相衔接，与乡村产业发展规划相匹配，与和美乡村建设相结合，统筹发展布局，实现资源共享、优势互补。三是注重分类施策。鼓励各县市、乡镇、村根据自身的基础条件、发展状况和资源禀赋，大胆开展探索和实践，形成适合本地实际的盘活利用路径和办法，加强要素配套投入评估机制，加强乡村风貌整体管控，提升村镇建设品质。四是尊重农民意愿。发挥农民的主体作用，做好对农民的政策宣传和引导，充分调动农民参与的积极性和主动性。五是强化权益保障。盘活利用工作要坚持收益共享，既要增加农民收入，保护其合法权益，也要保障集体经济发展效益，还要切实维护好投资者权益。

加强调查研究，夯实盘活利用工作基础

一是全面摸清家底。以县域为单位全面排摸农村闲置用房的权属关系、使用流转情况，切实掌握群众对盘活利用农房的思想认识和真实意愿、心理预期。充分发挥全州农村产权流转交易中心作用，为闲置农房提供需求匹配、推介招租和交易流转服务。二是注重规划引领。研究制定闲置农房盘活利用规划，按照宜居则居、宜拆则拆、宜耕则耕、宜商则商的原则，明确各村的功能定位和发展方向，分类分时推进闲置用房盘活利用。对成片闲置农房，优先进行盘活利用、开发，有序引导社会资金投向用于错位发展特色精品民宿、农家乐、农村电商、休闲旅游、养生养老、创业创意等一二三产业融合发展项目，培育和建设一批景村共生型特色村、民宿农家乐集中型示范村。三是系统梳理政策。深入研究农村闲置用房盘活利用政策，结合当地实际出台具体政策措施。着力健全农房租赁政策，加强农房租赁合同规范管理，创新金融产品、服务和融资政策，健全利用闲置农房发展经营性项目的扶持政策，降低用电、用地、融资、税收以及资金扶持的门槛，加强闲置农房盘活利用中必要的活动广场、停车场、旅游公厕等配套设施建设。

坚持因地制宜，丰富盘活利用业态路径

盘活利用没有固定模式和标准答案，应统筹考虑本地地理区位、资源禀赋、产业基础等条件，选择适宜的盘活利用模式。一是创新盘活利用业态。根据区位、建筑特色和资源禀赋，将闲置用房划分为核心商圈型（发展餐饮、文创）、产业发展型（电子商务、工业设计）、康养旅居型（民宿、康养）、民俗体验型（非遗工坊、手作馆）四类，实现精准定位。二是创新盘活利用形式。坚持“四个一批”，分类推进农村闲置用房盘活利用。“公益转化一批”，紧扣群众“急难愁盼”，将闲置农房集中收储后转化为公共服务设施，改建为日间照料中心、留守儿童之家、村史陈列馆等。“招商盘活一批”，通过“资源+招商”模式，引进社会资本等进行租赁承包及股份合作，实行市场化开发。“自主经营”一批，鼓励村集体或村民自主经营，将闲置农房转化为可持续的创收项目，不断增加收入。“生态利用一批”，依托乡村自然禀赋，将闲置农房与生态产业结合，建成生态村居、森林小屋、露营基地等。三是创新盘活利用路径。一方面，由村集体经济组织牵头，采取作价收储、统一租赁、农户委托、农户入股合作等方式整合闲置农房资源，通过自营、出租、入股、合作等方式发展乡村旅游、文化体验、康养服务等新产业新业态。另一方面，鼓励农户采取多种方式自主盘活利用，在政府引导扶持下，农户出资将自有闲置农房进行改造升级，自主经营民宿、农家乐等业态；将闲置房屋出租给民宿投资者、养老自住者、回乡定居者、返乡创业人员或投资经营企业。

注重制度建设，完善盘活利用体制机制

一是探索集中收储机制。建立集体收储闲置农房机制，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，鼓励通过出租、入股、合作等方式流转闲置农房使用权，鼓励进城落户的农村村民自愿有偿退出闲置农房。二是建立流转交易机制。以实现供需信息对称、双向交流为重点，迭代升级农村产权流转交易平台，规范流转程序，明确租赁期限、收益分配等条款，打通公共资源交易、不动产登记、政务管理等系统，逐步实现线上闲置资源信息发布、线上签约流转等“一站式”服务。鼓励群众将合法拥有的闲置农房进行单宗流转交易或委托村集体整体流转交易，促进有序流动。三是构建政策联动机制。研究出台农村闲置农房盘活利用指导意见，细化集体所有权行使、资格权人认定、使用权交易流转与登记赋权、农村集体经营性建设用地入市、“一户多宅”清理以及村民建房公约等办法措施。完善闲置房产盘活利用专业人才及农村经营者培训和引进机制，努力造就一支在开发利用闲置房产中懂管理、会经营的农村实用人才队伍。